观点直击 | 物业通过聆讯之后 刘永好要讲“民生服务”(实录)

原标题:观点直击 | 物业通过聆讯之后 刘永好要讲“民生服务”(实录) 来源:观点地产新媒体

观点地产网 通过聆讯的第二天,新希望服务召开了IPO新闻发布会,公布上市事宜。这家2020年首个递交招股书的物企,现在距离登陆资本市场只差一步。

根据上市计划表,新希望服务将于5月11日上午9时开始香港公开发售,股份预计5月25日于香港联交所主板开始买卖。

据透露,新希望服务将发售2亿股股份,其中1.8亿股股份将作国际发售,占初步发售股份总数的90%;余下2000万股股份将于香港作公开发售(可予重新分配),占初步发售股份总数的10%,每股作价介乎3.80港元至4.70港元,集资额最多9.4亿港元。

观点地产新媒体于发布会上获悉,新希望服务目前已引入6家基石投资者,总金额达到4940万美元,其中包括贝壳找房投资9700万人民币、小米投资3880万港元、复星国际投资500万美元等。

会议伊始,新希望集团董事长刘永好以视频形式寄语:“新希望服务定位为提供民生服务的企业,是集团旗下布局民生产业链的关键环节,也是集团内部第一家赴港IPO的企业。”

他多次强调的“民生服务”一词,定下了本轮上市宣传基调。

非执行董事姜孟军续指出,新希望集团一直围绕着民生产业和幸福经济来布局产业赛道,所以民生服务也是新希望集团的基因。

在管理层看来,新希望服务围绕着消费升级和生活方面有了更多的产业优势,可以进行多方面多维度的产业链整合,实现对整个物业服务生态的升级和重塑。

侧重民生服务

为寻求更高估值,新希望服务在规模不及头部物企的前提下,更偏向于宣传其核心理念,打造对外形象。

如上述所提,核心重点在于民生服务。

首席执行官兼总经理陈静在会上解释,新希望服务定位为民生服务运营商的核心逻辑是在价值链中心连接客户,围绕业主及住户、其他消费者在公共空间购物、旅游、娱乐等多个方面的需求,提供物业管理服务、商业运营服务和民生服务等服务内容,构建民生服务微生态。

亦即,物业管理服务基础之上深度发展商业运营服务和民生服务。新希望服务希冀打造的是区别于传统典型的物业服务企业。

姜孟军称,产业运营思路下的民生服务既是新希望服务差异化定位,同时也是竞争的优势所在。

招股书显示,新希望服务主要从四个业务分部产生收入,物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务以及民生服务。而民生服务主要提供社区生活服务、社区资产管理服务、线上及线下零售服务及餐饮服务、营销活动组织服务,及社区空间运营服务。

不过,物业管理服务仍是主要收入来源。

总体收入上,新希望服务从2018年的2.58亿元增长47.5%至2019年的3.81亿元,后增长54.6%至2020年的5.88亿元。于往绩记录期,复合增长率超过50%。同时,净利润从2018年的4110万元增长56.0%至2019年的6400万元,后增长71.6%至2020年的1.09元。

细分到各个板块,2020年物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务以及民生服务这四项收入分别为1.89亿元、1.68亿元、1.12亿元和1.17亿元,占总收入比重分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%;对应毛利分别为5920万元、7365万元、6186万元和5264万元。

目前,物业管理服务与非业主增值服务的收入占比水平相近。

近几年,新希望服务一直在调整业务结构及收入结构。具体表现为,物业管理收入、商业运营收入比例有所降低。于往绩记录期,物业管理收入占比由45%优化到32%,商业运营收入基本维持在20%左右的水平。

非业主增值服务收入、民生服务收入比例则得以提升。其中,非业主增值服务收入占比由2018年的19.7%增至28.6%,民生服务收入占比则由11.0%上涨到19.9%。

陈静指出,近三年营收增长最快的是民生服务板块,复合增长率超过100%,对比物业管理收入复合增长率仅为27%。

至于增长快速的原因,首席财务官陈江回复称:“一方面不断向市场扩张客户规模,完善整个生活服务板块的生态,同时对内也在深度和广度方面进行精益化管理,于2019年年底推出团膳的业务。”

之所以会如此重视该等业务板块,更深层次理由是其较高水平的毛利率水平。比如于2020年,新希望服务的整体毛利率达到42.1%,对应物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务以及民生服务毛利率分别为31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。

在会上,陈静透露,未来发展方向会侧重高毛利率的商业运营以及民生服务板块。

规模三大方向

上市之后追逐规模是常态。

于2020年12月31日,新希望服务管理65个项目,总在管楼面面积约为1020万平方米。截至最后实际可行日期,总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

背靠新希望集团,成为新希望服务发展的根基。截至2018年、2019年及2020年12月31日,分别有33个、45个及60个在管物业由母公司开发,分别占在管物业总数的100.0%、100.0%及92.3%。

与之相对应的是,区域布局也与母公司相似。截至2020年12月31日,新希望服务分别有33.4%及28.9%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区,分布较为集中。

值得一提的是,截至2020年12月31日,新希望服务物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市,进驻了成都、大连、昆明、南宁、沈阳、温州、南宁等17个城市。

只布局于一二线城市,令物管费略高一些。2019年,新希望服务平均月度物业管理费为每平方米3.69元,根据同一资料,较中国物业管理服务行业平均月度物业管理费每平方米高出1.35元或57.4%。

物管规模竞赛阶段,上市之后必然会有更多外拓动作。陈静同样认为,并购和投资、市场拓展都是企业快速发展、业务规模增长的必要手段。对于新希望服务而言,会通过内生增长、市场并购、市场拓展三个方向共同发力。

内生增长方面,依然是新希望地产包括其他的关联公司,在未来发展过程持续供给一些在管规模。截至2020年12月31日,新希望服务订立合约向尚未交付予的26个住宅项目提供前期物业管理服务,其中18个由新希望地产开发,其余由新希望地产的合营企业或联营公司开发。

截至同日,未交付项目总合约楼面面积约为510万平方米。

而在投资和并购上,陈静继续提及,新希望有其坚持的原则,包括对城市的选择、对高质量客户的选择,以及对高物业费的医疗、学校、商办的选择。

她认为,提升市场外拓能力,更有利于企业长期发展。

“市场外拓的项目是新客户群体,长期耕耘之后,也会带来更多收益。”因而新希望服务内部也组建了合作发展中心,从总部牵引到各个城市公司共同协同,通过招投标或者资源获取的方式提升市场并购能力。

新希望服务早已试图进行第三方外拓。

自2020年开始,已订立合约来管理独立第三方物业开发商所开发的12个物业项目,总在管楼面面积为150万平方米,占总在管楼面面积的13.2%。

从此次募集资金用途上,也可知悉新希望服务对于投资、并购的重视。当中述及,集资所得70%用于战略收购及投资,以指示性发售价范围的中位数计算,估计将自全球发售收取所得款项净额约7.85亿港元,其中会有5.49亿港元用于此。

以下为新希望服务IPO新闻发布会现场问答实录:

现场提问:公司营收结构和大部分物业企业有所区别,是否反应了公司业务结构和发展战略?

陈江:从整体的营收结构来看,体现了新希望服务自身业务发展的经营逻辑和发展策略。在业绩记录期,新希望服务深度布局四条业务线,对应四个不同赛道,分别是基础物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务。

在业绩记录期,总收入也从2018年的2.6亿元进一步增长到2020年末的5.88亿元,年复合增长率50%。

伴随着增长态势以及收入结构演变,使得公司跟传统物业管理公司有一些区别。尤其是在近两年,传统物业管理占比由2018年的45%进一步下降到了2020年近32%的水平。

与此同时,基础物业管理服务到2020年进一步增长到1.9亿元,一方面得益于新希望地产在过往稳健快速发展,给了非常稳步管理规模的支撑。同时新希望集团在医疗等等方面布局了非常多的赛道,也在规模上给予了深度链接和支持。另一方面,第三方市场化拓展,使得物业管理服务收入实现了快速增长。

第二个业务线是非业主增值服务,依托与新希望服务快速稳健发展,也在不断完善和优化提供非业主增值服务的服务组合,同步也向第三方依托于过往能力和沉淀做对外输出,非业主增值服务在2020年收入是1.68亿元,几乎和物业管理服务的收入水平接近,收入占比在2020年是26.8%。

从商业运营服务的角度,在业绩记录期,实现了单个商业项目全生命周期和全链条服务的打通,同时商业运营服务平稳增长,于业绩记录期增速是35%。

民生服务是四个业务板块里面发展最快的,一方面不断向市场扩张客户规模,完善整个生活服务的生态,同时对内也不断在深度和广度方面进行精益化管理,于2019年年底推出团膳的业务,使得整个生活服务营收从2018年的3千万元进一步增加到2020年的1.2亿元。

这是触客的基础,帮助构建生活服务高毛利的业务单元,持续不断投放多元化、高毛利、符合客户需求的服务,未来进一步运用好新希望服务在民生服务方面的能力。

现场提问:公司在服务上强调高质量,如何体现?

赵晓星:高质量不仅仅是项目的高质量,更多是客户的高质量。

首先,新希望服务在全国化布局中,整个华东区域占比33%以上,有更好基础设施,打造了地理优势。

第二,从数据上的诉求,借助于整个新希望服务产业链的支撑,以及收益稳定的中高端的物业组合角度看,在单方频效上业绩也比较突出。最后是非常重视客户的满意度,多年来老客户的客户满意度在90%以上。

现场提问:新希望服务定位为民生服务运营商,核心优势在哪里。

姜孟军:产业运营思路下的民生服务既是新希望服务差异化定位,同时也是竞争优势所在。新希望集团一直围绕着民生产业和幸福经济来布局产业赛道,所以民生服务是整个新希望集团的基因。新希望服务的民生服务也得到了母公司和相应产业板块的大力支持。

新希望集团成立于1982年,作为国内民营企业的一棵长青树,将近40年来,一直围绕着民生产业在农牧食品、乳业快消、医疗健康、金融投资、文化旅游方面发展,因此拥有了丰富的产业优势。

新希望服务围绕着消费升级和生活方面有了更多的产业优势,可以进行多方面多维度的产业链整合,实现对整个物业服务生态的升级和重塑。

也基于此,新希望服务资产管理服务、线上活动、空间运营服务等五大民生服务领域打造出了餐饮、消费、多元的服务需求,希望做到极致。

未来继续围绕着多重角色构建多元化的民生服务平台,透过这些商业生态与模式的升级重塑,将新希望服务的成长空间放到最大。

现场提问:集团方面有没有给公司下达什么任务?

陈静:与其说新希望集团给公司的是任务或者压力,不如说是支持和动力。公司是新希望集团第一个赴港上市的公司,在这样的指引下,确实具备非常好的能量。

从几个方面来讲,第一,新希望地产在规模方面给新希望服务的支持,相信会成为公司在业务规模发展方面的重要力量,未来也会有更多的分公司成为新的客户。

其次,公司是民生服务运营商,在生活服务方面也有多个赛道布局,新希望集团作为民生产业幸福经济的综合产业集团,新希望服务是其中一个重要产业,在食、居、商品等领域跟新希望集团有深度的合作。

第三,新希望集团给了非常多专业赋能,比如下属多家合伙人企业、信息科技企业,都给了非常多专业指导。第四,新希望集团根植于大地的文化金字塔,给了新希望服务强大的文化基因和发展背景。

最后,虽然得到更多的是支持和动力,作为管理层,依然有自己的任务,同样要化压力为动力,管理层也会上下同心,真正实现给投资人的承诺,希望通过努力,并在新希望集团的支持下,真正实现业绩达成,同时夯实幸福民生运营商的愿景。

现场提问:公司募资70%用于战略收购和投资,是如何看待外延式并购的做法,公司会如何壮大经营版图?

陈静:在整个一级市场,战略并购上竞争确实还是比较激烈,对于新希望服务而言,依然认为并购和投资、市场拓展都是企业快速发展、业务规模增长的必要手段。新希望服坚定不移通过市场并购、市场拓展,以及内生增长,三个方向共同发力,来进一步拓展规模。

首先,在一级市场相对来讲竞争压力比较大的前提下,投资和并购要坚守几个原则。首先要坚持对城市的选择,对于高质量客户的选择,对于高物业费的医疗、学校、商办的选择。坚持之后,一方面获得较优质标的,另一方面会发现优质的城市、业态,对于增值服务需求也是比较旺盛的,也正是公司的优势所在,将持续提升在生活服务方面的业务发展,双向形成联动,从而促进新希望服务整体的业务发展。

第二,将进一步加强在市场外拓方面的能力,会更有利与企业的长期发展,因为并购不管怎么讲,都还是利用了投资人或公司的资金,但是市场外拓到一个项目,是一个新的客户群体,长期耕耘之后,也会带来更多的收益。所以内部也组建了合作发展中心,从总部牵引到各个城市公司共同协同,通过招投标或者资源获取的方式提升在市场并购方面的能力。

最后,内生增长也是规模增长的重要手段,新希望地产包括其他的关联公司,在未来发展过程中,也将会持续供给一些在管规模。

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